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    分配房屋征收補償利益時應著重保護實際居住人的利益

    2021-02-22 65


        上海動遷律師方燕根據多年來的豐富動遷案例精心撰寫的原創文章《分配房屋征收補償利益時應著重保護實際居住人的利益》。如果您有動遷相關問題要咨詢,請聯系方燕律師13661982247。方燕律師已入選上海市律協十一屆不動產征收(拆遷)業務研究委員會委員。

    分配房屋征收補償利益時應著重保護實際居住人的利益

    • 爭議性質

    本案為二審案件。爭議焦點為:原判決對共同居住人的認定是否正確;原判決結果是否達到當事人之間的利益均衡。

    • 主要人物關系

    承租人孫某(已故)。孫1是孫某的女兒,袁某是孫1的兒子。孫2是孫某的兒子(已故),王某是孫2的妻子,孫4是孫2與王某的兒子。孫3是孫某的兒子(已故),孫3與田1是再婚夫妻(孫3去世后,田1再婚),田2是田1與前夫的女兒、是孫3的繼女,王1是田2的兒子(未成年)。

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    • 案情簡介

    系爭房屋系公房,于解放初期取得,承租人為孫某。孫某去世后,未變更承租人。

    孫某與妻子共生育2子4女。長子孫3早年去新疆支邊,回滬后于1985年與田1結婚,田2與孫3、田1共同居住在系爭房屋內。2000年,孫3去世。2004年,田1與田2搬出系爭房屋,之后一直在外居住。2006年,田1與他人再婚。

    次子孫2在系爭房屋內報出生。1986年,孫2與王某結婚,婚后共同居住在系爭房屋內。1987年孫4出生后,隨孫2、王某共同居住在系爭房屋內。2018年,孫2去世。征收時,系爭房屋的實際居住人是王某、孫4。

    孫1在系爭房屋內報出生,結婚后搬出。1989年,孫1與丈夫協議離婚,約定二人所生之子袁某由孫1撫養,離婚后孫1與袁某居住在娘家即系爭房屋。孫1與袁某主張,離婚后曾在系爭房屋居住至1996年。王某、孫4主張,離婚后孫1、袁某未在系爭房屋內居住。

    2019年5月31日,上海市靜安區人民政府作出房屋征收決定,系爭房屋被列入征收范圍。2019年6月22日,孫4作為該戶的簽約代表,與征收部門簽訂了征收補償協議。協議約定,該戶不符合居住困難戶的條件,選擇貨幣補償,協議內應得款項為4,458,243元。結算單1確認發放費用495,038.51元。

    征收時,系爭房屋內共有2本戶口本、7名戶籍在冊人員,即戶主田1,戶內成員為田1、田2、王1;戶主王某,戶內成員為孫1、袁某、孫4、王某。

    一審中,田1、田2、王1主張孫1曾因前夫家動遷獲得過安置,但未能提供證據證明。另,王某父親單位曾于1974年分配過住房,王某是配房人員之一,但王某當時未成年。

    一審法院認為,田1雖然再婚,但戶籍在冊,其在系爭房屋的居住權利不因再婚而喪失。田2雖非孫3親生女兒,但戶籍在冊且自小居住系爭房屋,與孫3形成撫養關系,也應享有居住權。王1未成年且從未實際居住,不認定為同住人。王某雖曾作為他處公房的配房人員之一,但配房時尚未成年,故不認定為他處有房,王某、孫4戶籍在冊并長期實際居住,應當認定為同住人。孫1、袁某1990年戶籍遷回,無證據證明二人承諾僅為掛戶口,也無證據證明孫1享受過福利分房,故他們在系爭房屋內享有居住權。據此,一審判決孫1、袁某的補償款800,000元;王某、孫4得補償款2,103,281.51元;田1、田2得補償款2,050,000元。

    孫1、袁某及孫4、王某均不服一審判決,分別提起了上訴。

    二審中,方燕律師擔任孫4、王某的代理人,訴請撤銷原判決,改判孫4、王某分得征收補償款及費用合計3,500,000元。

          二審法院認為,考慮到尚無確鑿證據表明孫1、袁某享受過福利分房,原審法院認定孫1、袁某可分得一定的征收補償款,并無不當。田1因與孫3的婚姻關系居住在系爭房屋內,田2與孫3也已形成撫養關系,故她們二人也可分得一定的征收補償款。但鑒于田1 2006年已改嫁他人,田2早在2004年即搬離系爭房屋,并不依賴于系爭房屋居??;孫1、袁某也多年未居住系爭房屋,故田1、田2、孫1、袁某所分得的征收補償款應相當且較王某、孫4少分。一審法院酌定給予田1、田2的金額過多,給予王某、孫4的金額過少,本院適當予以調整。二審中,本院查明系爭房屋另有140,000元獎勵費,為減少當事人訴累,一并處理。據此,判決撤銷原判決,孫1、袁某分得款項1,000,000元;王某、孫4分得款項3,000,000元;田1、田2分得款項1,093,281.51元。

     

    • 律師辦案心得

    方燕律師是該案二審的代理律師。查看了原審案件材料后,方燕律師發現,一審的代理律師未對該案進行充分的調查取證,以至于當事人的觀點沒有被一審法院采納。

    近幾年,方燕律師代理的案件中,絕大部分都是征收補償利益的分割案件。此類案件的特點是,當事人之間對案件事實的陳述往往會有多個版本,特別是關于居住方面的事實。由于居住事實關系到法院對共同居住人/房屋使用人的認定,影響著最終的利益分配,有些當事人為了達到利己的訴訟目的,在法庭上作虛假陳述。因此,為了有利于案件事實的查明,維護當事人的合法權益,律師的調查取證工作就尤為重要。

    梳理案情后,方燕律師確定了以下調查方向:1、收集孫4、王某長期居住在系爭房屋內直至征收的證據,以證明他們依賴于系爭房屋居??;2、收集孫4、王某經濟困難的證據,以證明他們的自身條件難以滿足在市場上購房的需求,急需通過分得的款項解決居住保障;3、調查孫1婚內作為拆遷安置對象的證據,以證明孫1享受過福利性分房;4、調查孫1離婚后的實際居住情況,以證明孫1、袁某戶口遷入系爭房屋并非為了居住上的需求;5、調查田1再婚后實際居住情況,證明田1再婚后的居住權已在他處得到了保障;6、調查田2、王某目前的住房情況,證明田2、王某在原審中“長期在外借房居住”的陳述不真實;7、調查該戶已經結算的全部征收補償利益金額。

    制定了調查工作內容后,方燕律師和另一名代理律師進行了分工,她負責外調,方燕律師則負責證據材料的篩選和梳理。為了證明孫4、王某長期居住在系爭房屋內,方燕律師團隊收集了當事人在系爭房屋內結婚時拍攝的照片(可證明系爭房屋是婚房,與王某、孫4關聯密切)、居住期間繳納公用事業費及租金的憑證(時間跨度從上世紀90年代至征收);為了證明孫4、王某經濟困難,目前無其他住房,方燕律師團隊收集了孫4因工致殘的證據以及孫4、王某目前在外借房居住的證據。這些證據,組成了證據鏈,證明孫4、王某依賴于系爭房屋居住,為上訴人要求多分得征收補償款項的上訴理由提供了夯實的依據。該觀點也最終為二審法院所采納。

    為了調查孫1婚內享受過動遷安置的情況,方燕律師團隊去了孫1原住房所在地的派出所查閱戶口遷移情況,發現孫1原住房系原拆原建的安置房,被拆遷房屋是孫1婆家的住房,當時分配了三套安置房,孫1和前夫取得其中一套,時間發生在他們結婚后。之后方燕律師團隊又去物業公司查閱房屋調配情況,但物業公司表示,方燕律師團隊要調查的房子原為上海第三制藥廠聯建,相關資料均由制藥廠保管,物業公司沒有留存。于是,方燕律師團隊又查詢到上海第三制藥廠現已改制為上海先鋒藥業有限公司,幾經周折,方燕律師團隊找到了先鋒藥業的工作人員,說明情況后,對方表示愿意配合調查。但之后告知由于時間久遠且單位改制,很多材料交接保管不完善,所以沒有找到方燕律師團隊要調查的這套房子的動遷資料。方燕律師團隊并沒有氣餒,又聯系了長寧區公房資產經營公司、確權登記中心等部門,查詢該房的動遷資料,但均未查到。雖然方燕律師團隊動了很多腦筋、去了很多部門,但最終因年代久遠而未能查到相關資料,這也是方燕律師對此案感到遺憾的地方。但對孫1、袁某住房的調查工作,還是有收獲的。方燕律師團隊查到,孫1原住房于1998年出售后,孫1的前夫又購買了紅松路的商品房,并將產權相繼登記在孫1、袁某名下。該房也是孫1、袁某的實際居住地。顯然,孫1在原審中關于“離婚后先是居住在系爭房屋內,后搬出在外借房居住”的陳述是虛假的。

    針對田1、田2、王1的調查工作也較為順利。方燕律師團隊調查到田2、王某2014年共同購買了海笛路上的一套連體別墅,建筑面積答200多平方米。經走訪該房所在地居委會,證實了田1、王1實際居住在該別墅內。由此可見,田1、田2、王1原審中關于“一直在外借房居住,沒有任何住房”的陳述,也是虛構的。此外,方燕律師團隊還調查到田1得知系爭房屋被征收后,為了多分補償款,立即與丈夫協議離婚,而離婚的時間發生在征收公告做出之后。這些事實,原審中或者沒有查明,或者是做出了錯誤的認定。而這些事實對于“田1、田2應少分征收補償款項”的觀點,起到了重要的作用。

    由于方燕律師對系爭房屋所在地塊的征收補償方案比較熟悉,知曉該地塊在2019年年底給每戶發放了搬遷獎勵50,000元、簽約獎勵90,000元,而原判決卻遺漏了這兩筆獎勵費用,未作出處理。于是,方燕律師調取了上述獎勵費用的結算單,作為證據提供給了二審法院。最終二審法院對上述獎勵費用一并做出了處理,減少了當事人的訴累。

    當事人收到二審判決書后,非常開心。相比原判決,他們多分得將近100萬元的款項,大大緩解了他們購房資金的壓力。方燕律師個人覺得,此案之所以能取得較好的效果,一是上訴切入點的選擇是準確的,即原判決結果是否達到當事人之間的利益平衡,二是調查取證工作扎實,很有力地支撐了上訴人的上訴理由。政府征收房屋的目的是為了改善居民的居住條件和生活環境,征收補償利益分配時應當優先考慮實際居住人的居住利益。對于選擇貨幣補償的被征收戶,依賴于被征收房屋居住的人員可分得的款項應當滿足他們在市場上購房的實際需求。由于每個案件的具體情況都是不同的,所以很難用一把尺子去衡量。即便有類似的案例,也不能完全照搬。作為律師,就應該詳細地了解案情,找出對當事人有利的觀點并收集相關的證據加以證明,這樣才能更好地維護當事人的利益,取得好的辦案效果。

    本文摘要:公房征收, 實際居住人, 共同居住人,同住人,征收補償利益分割,他處住房,戶口在冊人員,公平原則,上海動遷律師方燕,上海動拆遷專業律,上海拆遷律師

    《分配房屋征收補償利益時應著重保護實際居住人的利益》為方燕律師的原創文章,謝絕轉載,上海動拆遷律師方燕感謝您的配合!方燕律師已入選上海市律協十一屆不動產征收(拆遷)業務研究委員會委員。如果您有動遷相關的問題要咨詢,請聯系方燕律師13661982247。

     

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